植德诉记 | 关于无法上市交易的“央产房”价值司法评估问题

作者：刘尊思 杨润

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为便于表述，本文所称“央产房”特指“中央在京单位已购公有住房”。根据《国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（以下简称“《央产房出售办法》”）的规定，部分央产房是无法上市交易的。相关央产房由于不符合上市交易条件，无法交易，没有市场价值，部分观点亦认为无法对其市场价值进行评估。然而，在司法实践中，如涉及到央产房的遗产继承与分割、离婚房产分割、央产房的买卖纠纷等，当一方当事人主张房屋产权并向对方支付补偿款或在房屋买卖纠纷中要求赔偿损失时，法官难以确认补偿款或赔偿款的金额，但又不得“拒绝裁判”，如何妥善处理无法上市交易的央产房的司法评估及相关争议的责任划分问题，则成了司法实践中亟待解决的问题。如在相关案件中不能上市交易的央产房无法进行司法评估，则案件纠纷可能会难以妥善解决。

依据评估规范，不能上市交易的央产房无法评估该房屋的市场价值，但并非完全无法进行司法评估。司法评估的目的是在于确定房屋的价值，以作为裁判的参考基础。根据司法实践中的案例，依据评估鉴定申请人的申请，评估机构有不同的处理方式，一种是对房屋的居住使用权出租收益的使用权价值进行评估；一种是参照同等条件可正常上市交易（假设限制条件为可以上市交易情况下）的房屋出具市场价格的参考值/咨询报告。基于无法上市交易的央产房的特殊性，有的评估机构不会出具评估报告，而是出具房屋咨询报告、估价咨询意见、参考值意见等。但这足以为案件处理的处理和裁判提供参考基础，有利于帮助法官进行裁判和妥善解决纠纷。

2004年6月，A与B签署了《房屋转让协议》，约定A将位于北京市朝阳区的某房屋出售给B，购房款分两次支付。该房屋在办理产权证时，由A负责一次性将房产证办到B的女儿名下，不收取费用，直至办妥。

该协议签订后，A将房屋钥匙交给B，B的女儿随即办理了入住，并于2005年3月底前依约向A付清全部购房款。自入住后，B多次催促A办理房屋过户手续，但A以各种理由推脱，并未办理。2014年案外人C向法院提起诉讼，要求该房屋实际居住人B的女儿腾房，B方得知，该房屋已经登记在C名下，而A并非该房屋的实际产权人。由于C已经取得房屋产权证，法院支持了C腾房的请求。后B提起诉讼，要求解除与A之间的《房屋转让协议》并要求赔偿损失，在诉讼过程中，B得知案涉房屋是无法上市交易的央产房。

（一）央产房的主管部门及上市限制

根据《央产房出售办法》第四条的规定，国务院机关事务管理局（以下简称“国管局”）和中共中央直属机关事务管理局（以下简称“中直管理局”）是中央在京单位已购公房上市出售的主管部门，国管局和中直管理局成立在京中央和国家机关住房交易办公室负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询，监管交易活动，收集、记录交易结果并向原产权单位及职工所在单位反馈。

根据《央产房出售办法》第八条的规定，目前有以下几类央产房不能上市：（1）不可出售的住房，但是已经向职工出售的；（2）涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，产权单位认为不宜公开上市出售的；（3）超标未处理住房；（4）法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外）。其他的央产房经过“央产上市审批”后可以上市交易，办理过户转让后不再受此限制。

（二）无法上市交易央产房的司法评估

对于无法上市交易央产房的司法评估，不同案件中法院、评估机构的处理方式不尽相同。

实践中，部分评估机构认为，无法上市交易的央产房不能在公开市场下进行交易，无法获取类似房地产交易数据，无法进行评估。例如北京市西城区人民法院（2020）京0102民初18877号、北京市第一中级人民法院（2020）京01民终6326号、北京市第二中级人民法院（2018）京02民终2934号、北京市第一中级人民法院（2020）京01民终3792号、北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第12168号、北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初62934号、北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初18426号等案例。

实践中，也有部分评估机构直接对无法上市的央产房作出估价报告，或分别对房屋的市场价值和居住使用权出租收益的使用权价值进行评估，或参照同等条件可正常上市交易的房屋出具市场价格的参考值，或设定在可以上市交易情况下对市场价值进行评估。例如北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29115号、北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10289号、北京市东城区人民法院（2021）京0101民初13714号、北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第43030号、北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第09496号、北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初33860号、北京市第二中级人民法院（2018）京02民终11848号、北京市第一中级人民法院（2019）京01民终4880号、北京市西城区人民法院（2012）西民初字第11118号等案例。

在笔者所处理的一起案件中，人民法院也是依法通过摇号的方式选取了评估机构对房屋进行评估，在评估过程中，经评估机构向在京中央和国家机关住房交易中心核实，案涉房屋为无法上市交易的央产房，无法对房屋的价值进行鉴定，于是进行了退档。如本案房屋无法进行评估，则主张房屋差价损失的索赔将会面临困境，在此情形下，笔者对央产房评估的相关案例进行了系统检索，并将检索报告提供给法官，经过与法官的沟通，法官最终同意再次摇号进行评估鉴定。笔者基于假设案涉房屋可以上市交易的前提下，再次申请人民法院依法委托评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估，并明确如评估机构无法出具评估报告，则申请对案涉房屋参照同等条件可正常上市交易的房屋，出具市场价格的参考值意见或咨询报告。后评估机构采用了比较法、成本法的评估方法，出具了《房地产估价咨询报告》，并按估价结果的3%扣除估价对象上市需补缴的土地出让金。《房地产估价咨询报告》的出具为案件的索赔打下了基础，评估机构在其报告中也明确了报告的使用限制，“估价结果仅为人民法院审理案件提供参考依据，不是估价对象变现可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象变现成交价格的保证。”

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