重整程序中非消费型不动产买受人的权利实现 | 破产池语
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一、问题的提出
（一）假设案例
（二）主要问题
二、购房合同系双方均未履行完毕的合同时的处理方式
三、购房合同解除后购房人权利的实现
（一）预告登记失效
（二）向管理人申报债权
四、购房合同系债务人单方未履行完毕的合同时的处理方式
（一）标的房产仍为债务人财产
（二）以物权期待权实现购房人权利
（三）物权期待权与在建工程抵押权冲突下购房人权利实现
（四）不享有物权期待权非消费型不动产买受人的权利实现
五、结语
一、问题的提出
（一）假设案例
当房地产企业进入重整程序后，关于消费型购房人的问题，实践与学术理论均给予了高度的关注。但是实践中出现更多的是购房人并无法证明其具有消费型购房人的资格，只能作为非消费型不动产买受人参与破产程序。而此情况却鲜有人进行专门的讨论。结合笔者的实务经验，常见的案件情形如下：
A公司为房地产开发企业。2016年，A公司开始一栋办公楼的建设，并于2017年向G银行贷款并办理在建工程抵押。2018年，A公司完成该栋办公楼的主体工程，但是由于各种原因难以完成竣工验收，因此暂无法办理产权证书。2019年，A公司欲出售该栋办公楼。经G银行同意，A公司办理了预售许可证，数名小业主与A公司办理了预售备案登记、预告登记、并完成了商品房销售合同的签订，购买了该栋办公楼的数个房产。但是由于没有产权证书的原因，未完成产权过户登记。迫于小业主的压力，A公司于2019年9月18日向部分业主交付了房屋。2020年，A公司进入了重整程序。在购房的业主中：
1. 自然人B以分期付款的形式支付房款，A公司与B约定将于2025年付清最后一笔尾款。B于2019年9月18日受领房屋交付，目前已对房屋进行装修后将该房屋出租。
2. 自然人C于2019年购买了房屋后，以按揭形式支付了全部房款，并于2019年9月18日受领房屋交付，目前已对房屋进行装修。
3. 自然人D于2019年购买了房屋后，以按揭形式支付了全部房款，但是由于无法办证，D拒绝受领A公司的交付。
在上述情形下，请问管理人应当如何处理上述非消费型不动产买受人的债权？非消费型不动产买受人应当如何保护和行使自身权益？
（二）主要问题
房地产市场是消费市场和金融衍生品市场交织的特殊市场[1]，当房地产企业资金断裂进入破产程序时，工程款优先权人、银行等抵押权人与购房人的利益冲突更为激烈。实践中，面对债权额更大的银行债权人、工程款债权人，单个购房人可谓势单力薄；又由于购房人往往涉及人数众多，因此其利益之保护为实现社会公平公正及地方稳定至关重要。
房地产依照规划用途，一般可以分为商业地产、工业地产与居住地产三类。本文所称非消费型不动产买受人，指除消费型购房人[2]外，购买房产不以居住为目的，法律法规、司法解释对其无特殊保护的其他不动产买受人。《全国民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）明确消费型购房人需符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）中第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。狭窄的适用范围使得非消费型不动产买受人灵活适用法条的可能受限。在本文开头所介绍的案例中，由于标的房产系办公楼而非居住地产，故无适用上述法条的余地。此时，非消费型不动产买受人的权利实现路径，就是需要仔细思量的问题。
二、购房合同系双方均未履行完毕的合同时的处理方式
对于非消费型不动产买受人，首先需要明确其债权基础即购房合同是否能够继续履行。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《企业破产法》”）第十八条为了维持债务人的继续营业以及资产价值[3]，赋予了管理人以单方解除或继续履行待履行合同之权利。该选择权行使需满足该合同系双方均未履行完毕之合同的要求，此处所指之“未履行完毕”，应为合同的主要义务或者关键性义务未履行完毕。[4]在购房合同中，购房人之主要义务即为支付房款，房地产企业之主要义务为交付房产并办理过户登记手续。因此，购房人未付清房款且房屋未完成交付、登记，则该购房合同即为破产法意义上的待履行合同，管理人有权解除或选择继续履行。[5]
在上述假设案例中，B由于采分期付款的方式，在A进入重整程序时尚未完成最后一笔款项的支付。因此B所签订的合同为双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择解除或继续履行。
三、购房合同解除后购房人权利的实现
对于B而言，在管理人选择继续履行购房合同的情况下，管理人应按照合同约定在工程竣工验收后给购房人办理相关登记，购房人的权利得到相对充足的保障，在此不再展开。[6]而购房合同被管理人依法解除之后，产生法律上的效果，B将按照破产法确定的路径实现非消费型不动产买受人之权利。
（一）预告登记失效
预告登记系为确保一项旨在发生未来的物权变动的债权请求权之实现，而向登记机构申请办理的不动产登记手续。从《执行异议和复议案件规定》第三十条之精神来看，在本登记的条件尚未成就的情况下，预告登记权利人不享有完整的物权效力。[7]笔者认为预告登记不能发生确认物权的效力。因此如原商品房销售合同被解除，购房人对债务人的债权因合同解除而消灭，这将导致预告登记依《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第二百二十一条第二款之规定失效。[8]
（二）向管理人申报债权
合同解除后，被解除合同的购房人将产生损害赔偿请求权与对待给付返还请求权两项权利。对于损害赔偿请求权，被解除合同的购房人可依据《企业破产法》第五十三条之规定，向管理人申报债权。但是对于合同解除后产生的对待给付返还请求权，则存在以下不同路径之选择。[9]就具体受偿方式与理由，存在以下两种观点：
1. 以共益债受偿。由于《企业破产法》语境下的合同解除较之民法中的合同解除并无不同，在采主流观点“直接效果说”[10]的情况下，由于合同解除具有溯及力，债务人因该合同取得的购房人的购房款系不当得利，依据《企业破产法》第四十二条第三项的规定，就该购房款应当作为共益债随时清偿。
2. 以普通债权受偿。在对合同解除的效力采“折中说”的情况下，合同解除后合同双方均产生对待给付返还请求权，而双方的对待给付返还请求权互相抵销，抵销后债权人仅能产生损害赔偿请求权，差额部分同样计入该损害赔偿。[11]同样的，在采“破产程序中管理人解除合同仅向将来生效”的观点情况下，破产程序中解除合同对已履行部分并不会产生影响，因此并无对待给付返还请求权，应当返还之差额应计入损害赔偿请求权范围。[12]
综上，对于B，如管理人选择解除与其的合同，就已依据合同支付的房款，应向管理人申报，并按照共益债或者普通债清偿。由于B为非消费型不动产买受人，因此无购房款优先权适用之可能。但即使是共益债，在受偿顺序上仅能就债务人的非担保财产随时、优先受偿[13]，而G银行对上述在建工程设立有抵押，因此G银行应在该标的房产价值的范围内优先于B受偿。对于B因装饰装修而产生的支出，以及因后手租赁合同终止所产生的损害赔偿，均应为损害赔偿而向管理人申报普通债权。
四、购房合同系债务人单方未履行完毕的合同时的处理方式
假设案例中C、D均已以按揭贷款的方式支付完所有购房款，其作为购房人之义务已经完成[14]，C、D所签署的合同系债务人单方未履行完毕的合同，故无管理人单方解除或继续履行合同权利适用之可能。而囿于《企业破产法》第十六条之规定，如管理人依照合同约定在完成竣工验收后为C、D办理过户登记手续，则存在着构成个别清偿的可能，故C、D因购房合同产生的权利只能转化为金钱债权，通过申报债权获得清偿。但是，这并不是非消费型不动产买受人的绝路。笔者认为可以依以下的解释路径，实现非消费型不动产买受人的权利。
（一）标的房产仍为债务人财产
虽然《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称“《破产案件若干问题的规定》”），其中第七十一条[15]认为尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。但是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称“《破产法解释二》”）第二条的规定，明确删除了《破产案件若干问题的规定》第七十一条的其他项目。是故尚未进行权属变更登记的房屋应当仍然属于出卖人（债务人）。[16]因此，本案中不论C或是D之购房合同所涉标的房屋，均仍应视为债务人A公司的财产，此为以下分析开展之前提。
（二）以物权期待权实现购房人权利
《执行异议和复议规定》第二十八条规定了非消费型不动产买受人在执行程序中可以获得的权利保障。由于破产程序为对债务人全部财产的概括执行[17]，因此非消费型不动产买受人在破产程序中同样可以获得上述规定的庇佑。从学理上解释，即非消费型不动产买受人享有足以排除执行（包括破产程序）的物权期待权或者事实物权[18]，产生了类似于将标的房产排除于债务人财产的效力。此时债务人、管理人在非消费型不动产买受人的要求下的配合办理过户登记类似于破产取回权的行使，因此不构成个别清偿。具体而言，非消费型不动产买受人享有物权期待权的要求如下：
1. 已签订合法有效的书面买卖合同。需要注意的是，合同双方存在恶意串通倒签合同以违法取得物权期待权的可能，而由于目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，因此需对购房合同的签订进行审慎认定。[19]
2. 已合法占有该不动产。合法占有可以以房屋交接单、物业进户单、户名为第三人的水电煤等支付凭证，或者物业、保安、邻居书面证明等证明材料确认。[20]但是本案中涉及一争议事项，即未经竣工验收之房屋能否为购房人合法占有。就此问题，目前存在以下两种意见：
（1）主流观点一般认为未竣工验收的房屋无法为他人合法占有。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定[21]，房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用。出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人即为违法交付所为占有，非合法占有。[22]
（2）另有实践观点认为，上述竣工验收合格才能交付使用的规定是基于房屋安全的考虑，是开发商对交付房屋条件的要求。在非因买受人的原因而出卖人未办理竣工验收的情况下，买受人根据合同实现对房屋的占有属于合法占有。[23]
3. 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。实践中法院多综合买受人的付款来源、时间、地点、方式、支付过程是否符合交易习惯等判断，一般应提供银行转账形成的付款凭证，如仅有收据或主张现金支付一般不予认定。[24]
4. 非因买受人自身原因未办理过户登记。此点要求主要在于主观状态的认定，是否归于买受人自身原因，应当结合个案，结合合同约定情况、履行情况以及买受人自身情况，比如受教育程度，综合进行考量。[25]
在本案中，C、D均已订立合法有效的书面买卖合同、并以按揭贷款的形式付清了房款。由于按揭贷款系购房一般的交易习惯，故在取得银行放款证明、首付（定金）缴纳的转账凭证情况下，足以认定已支付全部价款。且本案中系由于房地产企业的未完成竣工验收的原因未办理过户登记，并非买受人自身过错。对于合法占有不动产的条件来看，D由于拒绝受领交付，并未实际占有该房产；C已受领交付，在采“未办理竣工验收也可合法占有”的观点下，C实际上享有排除执行的物权期待权，故有权主张债务人、管理人在完成竣工验收，取得产权证书后进行过户登记以实现其权利。
（三）物权期待权与在建工程抵押权冲突下购房人权利实现
在尚未完成建设时，在建工程抵押权人依然能够就该在建工程享有优先受偿的权利。而此时，如C欲实现其物权期待权就将与G银行的在建工程抵押权产生冲突。依据《九民纪要》第一百二十六条之规定，能够排除抵押权优先性的仅为商品房消费者，作为非消费型购房者不享有排除抵押权优先性的权利。[26]原因在于，一般情况下作为物权的抵押权应优先于仅为债权的物权期待权。而政策对居住利益的考虑突破上述物权优先于债权的原则。为了将法定优先权的隐蔽性对交易秩序的冲击影响降低到最小，政策制定者将上述优先于抵押权的物权期待权适用范围限于商品房消费者，而不能及于非消费型不动产买受人。[27]
虽然存在如此的规定，实践中，在《九民纪要》出台后，仍有非消费型购房者的物权期待权对抗抵押权的判例[28]，亦有实务观点对上述权利位阶论提出了抨击[29]。原因在于，《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”，已被废止）第一百九十一条[30]确认了抵押物转让的价金物上代位主义的观点，即一旦买受人支付了房屋转让款，抵押权人所享有的物权支配权的客体即从抵押物转移到价金，受让人则可取得无抵押负担抵押物的所有权。此时，物上代位即足以保护抵押权人的利益，自无须再借助于抵押权的追及效力。[31]因此，如抵押权人同意标的房产转让的情况下，其抵押权支配的客体变为购房人支付的购房款，再无对抗物权期待权之能力，亦即非消费型不动产买受人依然有权阻碍抵押权人对标的房产主张权利。而如未同意转让的情况下，则抵押权人仍有权就标的房产优先受偿。
但是，随着《民法典》出台，对于抵押物转让效力的规则从抵押人同意后的价金物上代位主义转变为抵押权追及效力主义，即在抵押人将抵押物转让他人的情况下，抵押权人可以向受让人主张抵押权，而受让人取得的是有抵押权负担的财产。[32]这种情况下，根据《民法典》第四百零六条之规定[33]，由于转让抵押物无需抵押权人同意，抵押权未受影响，因此抵押权仍指向标的房产。此时非消费型不动产买受人的物权期待权自然没有对抗抵押权的余地，抵押权人仍有权就标的房产优先受偿。
总结来看，如房屋之买卖发生于《民法典》生效之前，且抵押权人同意了上述交易的，非消费型不动产买受人有权以其物权期待权对抗抵押权，而抵押权人仅有权就房屋买卖价金优先受偿；如抵押权人未同意交易，或者交易发生于《民法典》生效之后，非消费型不动产买受人物权期待权不能对抗抵押权，抵押权人有权拍卖、变卖标的房产并以所得价款优先受偿。
回到本案中，C对标的房产享有物权期待权。G银行对该房产享有抵押权。因A公司对房产进行的销售取得了G银行的同意，且上述交易发生于2019年，此时《民法典》尚未生效，适用《物权法》的规则，因此C的物权期待权应足以对抗G银行的抵押权，C有权要求管理人在办理完竣工验收后为自己办理过户登记，G银行有权对C所支付的价款优先受偿。如果上述交易发生于《民法典》生效之后，则C虽仍然有权要求办理过户登记，但是C取得的房产上仍设立有抵押权，G银行可以将该处房产拍卖、变卖并以所得价款优先受偿。此时，C就将陷入与D一样的境地，即失去物权期待权的保障。
（四）不享有物权期待权非消费型不动产买受人的权利实现
如非消费型不动产买受人无物权期待权，则就只能向管理人申报普通债权。但是，此时会产生矛盾，即：对于未支付完全款的购房人，管理人有权作出选择，要么继续履行合同获得房产，要么解除合同，在采“直接效果说”的情况下甚至可以作共益债务清偿；但是对于支付完全款的购房人，从公平正义的角度，理应能够得到比未支付完全款的购房人得到更多的保护，但是此时在不符合享有物权期待权条件的情况下，其购房款仅能作为普通债权申报。于情理不符的结论必然导致实践中难以操作。
笔者认为，为解决这一怪像，管理人有以下三个选择：
1. 对于未支付完全款的购房人，以解除合同为原则，不解除合同为例外，并将解除合同产生的返还购房款的债权认定为普通债权；对于无物权期待权的购房人，同样将其债权认定为普通债权。这一做法，更偏向于债务人财产的保护，避免产生过多的共益债务影响重整程序的推进，但是对于购房人数较多的房地产开发企业，如此做法必然会引起购房人的强烈不满，进而导致产生群体性事件的风险。
2. 对于无物权期待权的购房人，管理人可行使《民法典》第五百八十条第二款的违约方解除权，同样解除与该部分购房人签订的购房合同，剩余的价款与管理人以破产法第第十八条的解除权解除合同产生类似的效果，可以考虑将剩余的款项作为共益债务清偿。这一做法则更倾向于小业主的保护，但是由于违约方解除权之行使需要通过诉讼或仲裁的方式进行，成本较高；且存在债权人提出异议的可能。
3. 若收回的房产再次出售较为困难，且房地产企业无力承担可能产生的共益债务，综合考虑购房者利益的保障与债务人财产价值的最大化，管理人可以选择依据《企业破产法》第二十五条第六款[34]的规定，制作债务人财产管理方案，即由购房人继续按照原合同价款购买标的房产，管理人配合完成过户登记手续，并交由债权人会议表决。这一方式，兼顾了重整程序的进展以及购房人的利益，亦降低了交易的成本，但是如果房产评估价值高于购房合同约定的价款，则存在债权人会议不通过该债务人财产管理的风险。
另外，跳脱出本文所假设的案例来看，《民法典》生效后，有学者将目光投向了预告登记制度，认为预告登记权利人享有破产程序中优先受偿的权利，而由于购房人的购房款已经物化为在建工程及其附属设施，所有预告登记权人的利益应当一并考量，按照购房款比例优先受偿在建工程的拍卖款，未受清偿部分按照《企业破产法》的规定受偿。[35]但是该观点缺少法律法规、司法解释的支持，仅作参考，在此不再展开。
五、结语
注释：
[1]丁海湖、李欣婷：《房地产企业破产重整若干司法实务问题探讨》，《法律适用》2016年第3期，第2页。
[2]关于消费型购房人，最早可见《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，下文将简称为“《批复》”，已因民法典的颁布而失效。
[3]王卫国：《破产法精义》，法律出版社，2020年第二版，第68页。
[4]王欣新、张思明：《房地产开发企业破产中的房屋产权界定与合同履行》，《人民司法（应用）》2016年第7期，第4页。即使在购房合同约定破产解除条款的情况下，管理人对待履行合同的选择权作为法定权利一般而言优先于合同相对方的约定解除权。见陈景善、孙宝玲：《论破产约定条款的效力认定规则》，载天同诉讼圈破产池语板块，https://mp.weixin.qq.com/s/PX4oUE-tjjtnbFsK1Qm_SQ，访问日期：2021年11月15日，又见何晓楠：《金融衍生品交易中的“提前终止”与破产管理人强制选择权》，《证券法苑》（2015）第十五卷，第239-259页。
[5]王刚：《房地产企业破产中待履行商品房买卖合同的解除权研究》，《河北法学》2019年第2期，第143页。
[6]此处抵押权人与购房人的冲突，可以参阅后文“（三）物权期待权与在建工程抵押的冲突”部分的论述。
[7]王利明：《论民法典物权编中预告登记的法律效力》，《清华法学》2019年第3期，第5页。
[8]张文光、威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，(2020)最高法民申6469号。
[9]金春：《论房地产企业破产中购房消费者的权利保护》，《法律适用》2016年第4期，第38页。
[10]许德风：《论破产中尚未履行完毕的合同》，《法学家》2009年第6期，第92页。又见最高人民法院（2016）最高法民他93号《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》答复函：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”
[11]王欣新、余艳萍：《论破产程序中待履行合同的处理方式及法律效果》，《法学杂志》2010年第6期，第50页。此处的抵销并非行使破产抵销权，而更类似与民法上的抵销。
[12]庄加园、段磊：《待履行合同解除权之反思》，《清华法学》2019年第5期，第127页。上述作为普通债权受偿的观点为司法实践中法院采纳的观点，也多为实践人士赞同。见池伟宏：《房地产企业破产重整中的权利顺位再思考》，《法律适用》2016年第3期，第30页。
[13]王欣新：《论破产程序中担保债权的行使与保障》，《中国政法大学学报》2017年第3期，第23页。
[14]应当注意的是，按揭贷款系购房人与银行之间的借贷关系，债务人并非按揭合同的当事方，故无权解除按揭合同。
[15]《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条：下列财产不属于破产财产：...（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；...
[16]王昕，徐上：《破产程序中对房屋买受人权利的区分保护》，《人民司法（案例）》2019年第29期，第54页。这一观点同样见诸于最高法的案例，例如：(2017)最高法民申3088号、(2020)最高法民申6469号。对此仍有一定的争议，见王欣新：《论破产程序中担保债权的行使与保障》，《中国政法大学学报》2017年第3期，第23页。
[17]最高人民法院《关于正确审理企业破产案件为维护市场经济秩序提供司法保障若干问题的意见》第十七条：...破产程序是对债务人全部财产进行的概括执行...
[18]孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权和事实物权的区分》，《法学研究》2001年第5期，转载https://mp.weixin.qq.com/s/btL-7RaDp_x1P5PRStkDtA，访问日期：2021年11月11日。
[19] (2019)最高法民申227号案。
[20]最高人民法院民事审判第二庭：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，人民法院出版社2019年12月1日，第642页。
[21]《建设工程质量管理条例》第十六条：...建设工程经验收合格的，方可交付使用。
[22]司伟、王小青：《执行异议之诉中不动产买受人排除强制执行的要件审查》，《人民司法（案例）》2019年第23期，第17页、最高人民法院民事审判第二庭：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，人民法院出版社2019年12月1日，第645页。
[23]常见于判决书中，例如罗勤红与周向荣公司执行异议之诉上诉案（2016）湘民终440号、北京首钢建设集团有限公司与曲国林案外人执行异议之诉再审案（2018）最高法民申5790号。
[24]参见脚注20。
[25]参见脚注20。
[26]《九民纪要》第一百二十六条：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
[27]最高人民法院民事审判第二庭：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，人民法院出版社2019年12月1日，第636页。
[28]例如：（2020）最高法民申1495号系列案件。
[29]邹学庚、陈樱娥：《不动产买受人物权期待权与抵押权的冲突与反思》，载天同诉讼圈金融汇板块http://www.tiantonglaw.com/Content/2020/05-31/1452105317.html，访问日期：2021年11月11日。
[30]《物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
[31]高圣平：《担保法前沿问题与判解研究》，人民法院出版社，2019年2月第1版，第173页。
[32]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》，人民法院出版社，第1091页。
[33]《民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
[34]《企业破产法》第二十五条：管理人履行下列职责：...（六）管理和处分债务人的财产；...
[35]国鹏；韩振文；倪玲玲：《后民法典时代购房人受偿顺位规则研究——从烂尾楼拍卖处置谈起》，《法律适用》2021年第8期，第137页。
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