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杭州和达REIT：投资人开放日的七个问题

清河腐竹 清河三思
2024-08-26
杭州和达REIT今天发了公告，把上周五（7月21日）的投资者开放日活动的情况做了梳理和总结。


当天我也在杭州，简单结合公告情况，聊一下感受。整体来说，和达这种投资人开放日的调研和交流活动，很专业，非常好，点个赞！


我的心得体会，会用【】标蓝色出来。


问题1：孵化器项目未来是否有大修改造及大额资本性支出的计划，如何与新楼竞争？


答：孵化器项目外观优质，是区域内的地标建筑之一，曾获得过“中国建设工程鲁班奖”。2022年已对该园区的大厅、电梯厅和众创空间等部位进行了提升改造，后续计划对楼内卫生间进行逐次分批改造，目前没有进一步大修改造和大额资本性支出的计划。同时，杭州和达科技服务有限公司也会进一步打造优质的孵化环境，在做好物业服务基础上，为园区企业提供赋能服务，如政策申报服务、投融资服务和知识产权服务等，助力企业加速孵化，快速发展。


【投资人们在进步，慢慢学习到capex是计算可分配金额过程中最juicy和不透明的调整项，知道关心一下。。。
从概念解析的角度，这里要借用下葱花小朋友的图片，一针见血的那种；然后政策大爷，有句话不知当讲不当讲。。。现在最迫切的，不是无限扩大信息披露的广度和覆盖面，而是及早规范和统一同一资产类别的信披指标和口径。
再者，对于和达优势的探究，不是和新楼竞争，它的综合优势，正是周边那些牛逼的新楼，可能是扩募的优选，三期四期五期的生物医药GMP工厂，简直让人流口水好吗？】





问题2：孵化器项目租户规模较小、数量多、行业分散，如何保证经营的稳定性？


答：孵化器项目具有一定的产业集聚性，主要招引的企业行业分布为生物医药、智能制造、软件和信息技术服务类等，从企业的规模来说，大中小租户都有，以中小微企业为主。也正是因其租户规模较小，行业分散，其系统性风险也小。从历史经营情况来看，出租率出现波动是正常情况，但没有出现过大幅下滑的情况，总体来说出租率比较稳定。项目所在地杭州市钱塘区有14所大学，20多万大学生，创业氛围浓厚，外部管理机构会密切与高校对接，争取更多的大学生来园创业。在企业招引方面外部管理机构也会优先将孵化性企业引入园区，发挥其在区域内以及和达高科产业链体系的孵化功能，孵化出更多的优质企业，并最大限度地将其留在园区。


【窃以为，这一段对于孵化器的解答并不算给力解渴。。。
以我对于项目的粗浅理解，一楼二楼的共享医药实验室，本身就是优质的主力店和创新动力源，这种优势为啥不大胆强调？
在解析初创企业多而散这个问题的时候，最好突出一下“链主”，当然，既包括在自己园区内的，包括隔壁正泰园区的几个头部药企，这是没有围墙的产业生态啊喂。
这个孵化器，初看似乎平平无奇，但是审美还是要靠比较的，你如果和隔壁腾飞的园区相比，优势还是有点明显的。。。】


问题3：和达药谷一期项目接近满租，出租率上涨空间不大，是否意味着现金流缺乏增长空间？


答：从和达药谷一到五期项目的历史经营情况看，各个项目招商期租赁爬坡快、进入成熟期后出租率高、租金稳定。生物医药产业园的核心竞争力是产业集群，杭州市医药基础学科扎实、上中下游产业链条齐备、临床资源丰富，此外浙江省、杭州市以及钱塘区为生物医药行业提供了持续的多层次的政策支持，为和达药谷一期项目的出租率与租金提供了支撑基础。


【这段回答似乎是回避了问题，但其实中规中矩。。。回答的没错，一到五期，钱塘药谷的生物医药产业的生态环境日趋成熟，在我看来，可能是长三角排名前五的产业高地，价值斐然，日益稀缺。和达选择了一条正确的道路，在行业中快速蹿升和拔尖，是迟早的事儿。
但是从另一个角度来看，目前放进REIT的，是孵化器（基本上是办公）和药谷一期（办公为主），客观地说，优秀，但不卓越。首发项目，你就是榨干吃净了，也是只能映射产业生态优势之二三而已，即便你干出火花来，天花板就在那里。
再强调一遍，扩募扩募扩募，成长性才是灵魂。投资人们与其纠结这首发的三瓜俩枣，还不如琢磨如何激发和达的积极性，各种激励政策和利益绑定，放更多牛逼的项目进来，把项目管得更好，推动产业品质和租金双提升。
各位金主大爷，如果你真的置身事内，请一定说服和达把后续几期更牛逼的项目装进来。。。现金流增长空间的问题，不应该是你担心的重点。。。你要担心的，是在普遍资产荒的时代，能不能真正参与到杭州的核心稀缺资产里去。】



问题4：浙大智能创新药研究院作为和达药谷一期项目的重要现金流提供方，希望了解目前回款情况以及后续续租的安排。


答：杭州市钱塘区与浙江大学在生物医药领域属于紧密合作关系，医学基础研究只是双方前期合作的其中一个部分。未来双方将在合成生物学、核酸药物等前沿领域开展更为深入的合作，目前正在申报“合成生物学国家工程中心”。此外，双方在人才输送，课题共建，产业培育等方面也将持续合作。浙江大学智能创新药物研究院位于和达药谷一期项目6号楼整栋，租赁面积12,007.82平方米，租约于2025年7月23日到期，目前无欠款情况，履约正常。一般外部管理机构就续租事项通常提前3至6个月与租户进行洽谈，对于重要现金流提供方，将会提前至少12个月进行协商洽谈。


【提问者估计是被张江的事儿给吓到了。。。杯弓蛇影，一看到大租户就腿软，生怕玩消失闪退。
其实呀，这个回答也还是有点官方了。
这类背景优良的研究院，真的不缺钱好嘛，作为产业生态的重要一环，是各地政府的心头肉，是营商环境的活样本，是招商引资的金钥匙，各种课题、奖励和补贴，拿到手软。
其实，主办方应该把周边配套讲得更透一些，比如几百米之内的邻居包括协和研究院、药明生物、杭州康复医院、中科院肿瘤研究所等等，这种组合，有点炫耀有点卷。。。
有时候，一个项目的优势，不一定在于交租金的租户，而在于不交租金的邻居。有这样的社区邻里氛围，浙大药研院但凡不清算倒闭，主动走的概率极低。。。
再说了，旁边的好几所优质的幼儿园小学中学，以及不错的居住社区和租赁住房，也都是可以凸显强调的呀。】



问题5：基础设施项目底层租户集中在一个行业是否风险过大？


答：和达药谷一期项目自2017年开园后，出租率一直处于稳中有升的状态。一个园区集聚一个行业是产业园区发展良好的重要表现之一，产业的发展呈现集群、相互合作、上下链条式的状态，说明该区域的产业集聚已经达到某种高度。从杭州市钱塘区历年生物医药产业的发展数据看，钱塘的生物医药产业依旧向上发展，今年上半年杭州独角兽与准独角兽企业榜单发布，钱塘区共有40家企业上榜，其中生物医药类入选30家，数量占比75%，集中于一个有前景的行业更有利于资产的良性发展。此外从建筑的参数上看，能够适应生物医药产业的产业园可以适合几乎所有研发类型用房，包括半导体、新材料、芯片设计类企业等，适用范围广阔并不局限。


【这个问题，说实话，略显业余了。。。我揣测，应该是被中关村的案例给吓到了，上帝之手一抖，互联网和教培几近团灭，导致中关村REIT的几栋楼被按在地上反复摩擦。
但你得这么理解，中关村REIT的项目，虽然叫产业园，但严格意义上和普通办公楼没啥区别，而且严格意义上来说，他们的产业，属于古典互联网。。。和北京办公楼平均20%左右的空置率相比，中关村做得其实不算太差。
始于去年的“北京产业园区廉政风暴”，从亦庄蔓延到全市，陆续有人进去，所以，看到啥都不要太惊讶，我对北京产业园区市场，非常没信心。。。

扯远了，专业产业园区本来已经是行业趋势，是十多年来优胜劣汰的结果。生物医药产业整体也有着非常强的确定性。当然了，我之前也说过，这两年的生物医药行业也同样在洗牌，寒气在从VC端向后延伸。但我们一定要避免一刀切的判断，而是要结合项目的资源禀赋、产业内容和产业链粘合度具体分析。】


问题6：运营管理方面，基金管理人与外部管理机构如何分工？


答：华夏和达高科REIT的三位基金经理同时也是基金管理人委派到项目公司的高管，全面负责项目公司的经营管理。杭州和达高科技发展集团有限公司为运营管理统筹机构、杭州和达科技服务有限公司和杭州生物医药国家高技术产业基地投资管理有限公司分别为孵化器项目和和达药谷一期项目运营管理实施机构（统称为“外部管理机构”），外部管理机构根据与基金管理人、专项计划管理人及项目公司签署的《运管服务协议》为基础设施项目提供日常运营管理服务。基金管理人与外部管理机构已经就存续期运营管理及投资者沟通开展紧密配合工作，形成有效协同，努力保障基础设施项目的平稳运作。


【这个问题更尖锐的问法，应该是基金管理人和运营管理机构之间撕得厉害吗，但回答的确实比较温和与官方。。。

以我不成熟的理解，如果单就产业园区REITs中基金管理人和运营管理机构的专业度和配合度，和达REIT应该是其中表现最棒的。

我又仔细想了下，中关村、张江、苏园、招蛇、合肥、和达。。。前面的判断，应该可以省略“之一”。

在有些项目上，基本上都是原始权益人和运营管理机构在实际话事，基金管理人，主动或被动，都倾向于安安静静的做一个美男子。。。人艰不拆，不点名了。】


问题7：本基金关于经营业绩信息披露的安排。


答：基金管理人将结合投资者需求，在符合适用法律法规及监管要求的前提下，向投资者增加披露经营业绩信息，形式包括但不限于运营数据披露、业绩说明会、投资者开放日等。


【这个问题增量信息不多。。。可能是为了凑足七个问题而搭售的。

不过我突然想到另外一个有意思的事情。
有别的基金经理朋友告诉我，基金管理人组织类似的投资人见面会和项目现场调研，往往都是在合规性的边缘反复横跳和试探。。。

what？？？

公募基金管理公司，真的有这么从严自律或者自缚手脚吗？还是说你们依然还没有做好管REITs的心理建设？REITs是典型的产融结合，投资人不来实地调研市场和项目，坐在办公室里盯着K线图算命咩？】


再一次表扬下和达，希望其他产业园区玩家（小村、小张、小苏、小肥、小湖等等）都向它看齐。


如果说还有哪里可以改善的话，我觉得还需要定向邀请更多的保险资金机构参与调研。这次参与的机构，按照我的粗略目测，大约半数是券商和银行理财。。。


这里不展开了，自行体会。
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