都不容易（正能量版）：启城/周大福/张江/先声/药园
【领导说上一版有些胡言乱语不够妥帖温和，删除重发，尽可能正能量一点，最近搞群的事情也是闹心，感觉做自媒体越来越不好玩了。我们在严肃考虑，要不要转战知识星球、进入地下。。。】
某天晚上，我正在广州西华路美食街溜达，晚风拂面，乐不思蜀。
你能想象这是广州的路边吗？烟雾缭绕，非常生活。
01
老男人的不容易
项目跟了一年，说没就没
突然接到了QQ桑的微信：擦肩而过。
吓得我浑身一激灵，赶紧四处张望，这尼玛两个在北京都相互碰不着的人，在广州竟然能擦肩而过。。。
再说，我只是手里拿了一根烤肥肠，也没有牵着身穿紫色战袍的高挑女下属逛街拍抖音呀。。。
后来发现是误会了，他转发给了我一则新闻，先声药业把自己在张江的产业园区卖给启城，估计是说他自己也跟踪过这个项目，最后错过。
作为朋友，难免一番安慰，（老）男人的人生，就是一直在做减法。。。
这个项目丢了，没关系！咱们的主打就是一个坚强，屡战屡败，屡败屡战。。。反正下一个项目，弄不好也会丢。
众生皆苦！GP尤甚。
你这GP，也是苦的五迷三道的，每次左手搞项目，右手搞资金，被业主质疑，看中介脸色，临时抱佛脚，临阵吃伟哥，实在是压力大的不要不要。。。何苦来的。
02
启城的不容易
凡是过往，皆为过往
启城，叠加上周大福这样的金大腿，自然是出手稳准狠。。。
咱们聊过很多次，上一波高点买商办资产的人家，大概率都难受。。。大家都不容易。但，能够迅速转身调整战略的，启城确实够快够狠。
如果不能让所有人都满意，优先让新金主满意。。。发展才是硬道理。
而且最大的亮点，在于双方合作是基于人民币的。。。风水轮流转，脱身于外资GP的团队，转型毅然而快速，实在是需要真心点赞！
03
拿项目的不容易
张江是药园界的光明顶
我两年前就在说，REITs的出现，将深刻改变PERE行业的基本面，哪怕真正能上REITs还要再等等，但只要预期已经形成，二级就会带着一级变得活跃。
个么案例来了，就在张江的周浦康桥板块。启城和周大福，买定离手。
具体数据不掌握，目测一下，5.7万平米的建筑面积，9.1亿元的成交价，境内股权交易，约合每平米单价是1.6万元左右。结合租金粗粗算来，资本化率差不多4.5%多点。
还是那句话，如果但看单价或者资本化率，基本正常水平，或者不算多便宜。但价格绝对不是唯一因素，战略考量是多元的。
插旗落子的战略意义，远高于绝对价格。
各路投资机构，卷得要死要活，如果生物医药园区是武林，那张江大概齐就是少林寺，谁都希望插上自己的小旗子。。。因为金主爸爸们需要看到。
当然，新闻稿特意强调了，周大福和启城是合资平台，共同进行投资执行和资产管理，但我更愿意相信，启城是实质GP，干更多的活。我也不知道哈啊，纯瞎猜，我们只是猎头HR三人业余小组，猜不准是正常的。。。
以上主要是赞美启城的果敢坚毅和执行力，市场基本面已经彻底改变，他不是跳出自己的舒适圈。。。他是创造了自己的舒适圈。
主动求变者，才会更容易看到明天的太阳。
04
卖方的不容易
人到中年浑身都是压力
卖方先声药业，也是一个坎坷的人生故事。。。
作为一个老牌药企，做化药、仿制药太出名了，就像印钞机一样，躺赢包爽，以至于一度根本就静不下心来搞创新药。业绩惨淡之下，无奈从美股退市。2020年，在大摩和高瓴的支持下，鼓起勇气去香港上市，结果首日就跌了20%多。
其实先声也是做创新药的，但是郁闷呀，人设已定。。。old school，太骨感，不性感。资本们都觉得先声是老派药厂，是pharma届的老年人。。。了无生气、暮气沉沉。
但先声感觉自己内心充满了18岁的荷尔蒙，不知道为啥，我看到这个，老容易想起拼命讲网络热词和年轻人段子的冯巩。。。
一般化药向创新药转型，都要经历从0组建研发团队的痛苦过程，但先声希望快点、更快点，所以搞了一个“百家汇”，投了很多创新药的初创企业，希望孵化之后实现收割。
对了，这次卖掉的张江项目，就是先声药业这个百家汇的基地。
看了下先声2022的年报，收入和利润有大幅下降。。。利润是9亿元。
那啥，这楼是卖了9.1亿元。。。嗯嗯，美好的数字。中年人的艰辛，你可感受得到？
05
搞群的不容易
实在是难度高于预期
对于要不要搞群，我一直非常犹豫。这次终于决定弄一个群测试下。
其实对于众多读者来说，这500人实在是很小的比例，权当特区来做实验了。
我俗务缠身，梁波主动请缨来做群主，日常各种管理权都交给他了。
清河小组就在群里潜水，作为普通群友，没有任何特殊权限，包括拉人入群。
他有自己的组群思路，他的社牛沟通风格也许让一些朋友不太开心。。。有些读者朋友找我诉苦吐槽。
但我也信守承诺，不插手具体事务。
所以，这只是一个测试版的小群，还有大量的读者是不进群的。
无论群里群外，都不要太在意，可以继续看文章，和之前一样，有事留言。
如果希望进群频繁交流，目前还是建议按照既定的规则，梁波坚持的区分行业和实名制，我觉得有一定道理，反正都是测试版，可以先跑一段再看。
我只负责搞内容，其他都是梁波在搞，群的事找他；一切责任尽量都在梁波🌈💨，加群的事儿，也联系他，尽量不要找我。