2022年12月27日，广东法院网公布了《广东法院第五批粤港澳大湾区跨境纠纷典型案例》（详情请点击文末“阅读原文”），其中第十个案例标题为：《案例十、徐某芬诉林某、东莞长旺公司房屋买卖合同纠纷案——香港遗产管理人有权主张被继承人的合同权利》。
（https://www.gdcourts.gov.cn/index.php?v=show&cid=170&id=56859）
既然是通报的典型案例，应该是精心筛选过的，值得大家学习的。明月律师团队从裁判文书网检索到了二审判决原文【案号：（2020）粤19民终3941号】。经过学习讨论，明月律师认为二审法院在“适用法律”方面存在错误，法律适用的错误也导致查明事实的方向可能出现偏差，因此本案可能是个错误的判决。
典型案例通报内容：
2013年12月11日，在东莞长旺公司的居间介绍下，香港居民李某和向广西居民林某购买位于东莞市樟木头镇某商铺，由东莞长旺公司代表林某与李某和签订一份《长旺地产房屋买卖合同》。2014年2月13日，林某与李某和、东莞长旺公司签订《买卖协议》，约定林某以公证委托形式出售案涉商铺，自林某收到房款17万元之日起物业产权归李某和所有。当日，林某在东莞市东部公证处签署了《委托书》，全权委托李某和办理案涉商铺查档、出租、出售、签署房地产买卖合同及收取售房款等相关手续，委托期限从委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。李某和付清全部购房款，但未办理过户手续，案涉商铺至今仍登记在林某名下。2017年6月2日，李某和在香港去世后，其配偶香港居民徐某芬提起诉讼，请求广西居民林某、东莞长旺公司协助办理案涉商铺房地产权转移登记手续。东莞市第三人民法院一审判决驳回徐某芬的诉讼请求。东莞市中级人民法院二审认为，徐某芬提交了继承遗产声明书、死亡证明、结婚证书、李某和父母的死亡证明以及香港法院颁发的遗产管理人任命书，可以证明徐某芬系李某和的遗产管理人。徐某芬作为李某和的遗产管理人，权利和义务应依据香港法律确定。依据查明的香港法律，徐某芬具有提起本案诉讼的主体资格。李某和与林某、东莞长旺公司三方在《买卖协议》中明确林某以公证委托形式出售案涉商铺，林某按约办理了公证委托手续，并交付案涉商铺，林某在履行合同过程中不存在违约的情形。李某和生前未办理案涉商铺产权转移登记手续，但其要取得案涉商铺的所有权的合同目的并未改变。故改判林某、东莞长旺公司协助办理商铺房地产权转移登记手续。人民法院依照香港法律确认遗产管理人身份，保护香港居民在内地的财产权益。明月律师点评：
一、本案案由为“房屋买卖合同纠纷”，但内核是“法定继承纠纷”。东莞中院首先要审查的就是原告徐某芬的主体资格，这本质上属于对原告是否有继承权、遗产管理权的一个确认。
二、《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）（2020修正）》第十条：涉外民事争议的解决须以另一涉外民事关系的确认为前提时，人民法院应当根据该先决问题自身的性质确定其应当适用的法律。本案房屋买卖合同关系需以法定继承关系的确认为前提，因此，本案法院应当先确定法定继承关系所适用的法律。
三、本案涉及房产法定继承，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条：法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承，适用不动产所在地法律。因此，鉴于本案争议房产位于东莞，本案应当适用房产所在地法律，即适用内地（而非香港）的法律。
四、从本案判决书内容可见，案件原告向东莞中院提交了香港特别行政区高等法院原讼法庭发出的遗产管理书以及由香港闫显明律师出具的法律意见书。法院意见书载明的内容如下：
“本案涉及到中国香港和内地两地，死者李礼和为香港居民，以香港为居籍。而有关争议的财产位于中国内地，即死者在东莞市×××××××××××××的房产权益。房产权益在性质上属于不动产权益。为解决谁有权继承死者遗留的该房产权益的问题，首先需要确定的是，在死者李礼和去世后，有关该房产权益的继承权，应该适用香港有关继承权的实体法律，还是适用中国内地有关继承权的实体法律。而为了解决上述实体法律的选择问题，必须要根据法律冲突法的规则来决定。本法律意见书只就适用香港的法律冲突法的情况发表意见。对于如果适用中国内地的法律法将指向适用哪里的实体法，不在本法律意见的范围内。有关遗产继承权的法律冲突法，香港沿用了回归前英国的普通法原则，即动产适用死者去世时居籍地的法律，而不动产适用不动产所在地的法律。……有关在无遗嘱的情况下死者遗产的继承，法律是清楚无疑的，即动产的继承的准据法为死者去世时居籍地的法律，而不动产的继承的准据法为不动产所在地的法律（所在地法）：见戴西和莫里斯的论著，第2卷第27R-010至27-020段。需要说明的是，以上法律原则，是以普通法（案例法）的形式存在的，并没有成文法法条的规定。结论：根据香港的冲突法，在无遗嘱的情况下，不动产的继承应该适用不动产所在地的法律。在本文前述的事实背景下，应根据不动产所在地（中国内地）有关继承权的法律来决定谁有权继承死者上述房产权益。”也就是说，香港律师的律师也认为本案应当适用中国内地的法律来决定谁有权来继承死者上述房产权益。
五、令人诧异的是，东莞中院却置上述法律条文以及香港律师的意见于不顾，并作出如下认定：
参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条“法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律”的规定，李礼和死亡时经常居住地为香港特别行政区，本院应以香港法律确定徐志芬是否为李礼和的唯一继承人。徐志芬在原审提交了继承遗产声明书……以及在二审提交了香港特别行政区高等法院颁发的遗产管理人任命书，上述证据均已履行相关证明手续，在没有相反证据的情况下，本院予以采纳。也就是说，东莞中院最终适用香港法律确定了原告的继承权以及作为本案原告的主体资格。东莞中院并没有对“为何不适用不动产所在地（内地）法律”进行说理，也没有回应“香港律师关于应当适用内地法律”之法律意见。
六、明月律师认为，本案中，东莞中院在适用法律时，应当按照以下思路进行：
第一步：本案争议房产权益的性质，究竟是被继承人的个人财产，还是夫妻共同财产？这又会涉及法律冲突、法律适用的问题，到底适用香港律师，还是适用内地法律？适用法律的不同，会对案件结果（遗产的范围）产生重大影响。也会对今后房屋过户、后续房屋买卖的税费承担问题产生重要影响。很遗憾，案件相关当事人貌似都没有提及这一点，东莞中院对此也予以了忽略。
第二步：明确本案遗产范围后，如前所述，本案依法应当内地法律（主要是《民法典·继承编》）来查明和认定本案法定继承人之范围，哪怕最终内地法律所指向的继承人也为本案原告徐某芬一人。
况且，二审判决作出的日期是2021年5月6日，此时《民法典》早已施行，内地法律也有关于“遗产管理人”之规定，适用内地法律来认定徐某芬的遗产管理人资格也是可以的。
现在问题来了，请问您如何看待东莞中院的这份判决呢？
（完）
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