我今天主要讲一些相关规定，这些规定按照时间顺序排列。自从2007年《物权法》实施以来，有5个我认为相对重要的规范性法律文件出台，2015年3月1日 《不动产登记暂行条例》、2016年1月1日 《不动产登记暂行条例实施细则》、2016年3月1日 《物权法》司法解释一、以及2016年5月30日 《不动产登记暂行操作规范（试行）》都是一个线索下来的，同时我也注意到我们现在有很多专家，非法律专业的专家都会说我国现在在不动产登记这个层面已经形成一个完整的体系了，架构已经建立，那么建立以后要干什么？

很多人认为这是在为日后房产税的放开、以及遗产税的开征创造条件，从财富管理和传承的角度来看，很多人不得不去思考一个问题，随着整个登记系统越来越完善，个人所有的房产可能对于国家来讲越来越透明，个人该如何确保自己的房产实现利益最大化？今天我们就来从法律层面和实务角度对房地产新政给家事业务带来的影响进行探讨。我将主要从三个新规来解读这个问题。

这个话题是关于放弃继承的，这也是在家事业务领域经常会遇到的一个问题。主要涉及继承法和物权法交叉的一块领域。继承什么时候开始呢，是从被继承人死亡那一刻开始，按照《物权法》的规定，被继承人死亡的时候继承人即取得物权了，结合《继承法》第25条可以发现一个问题，这个时候继承人是否还有放弃继承的权利呢？物权一般是可以放弃的，如果在婚姻关系存续期间，这种物权可以放弃么？

如果发生在婚姻关系存续期间，配偶一方放弃继承不仅是放弃物权，还会有损另一半的财产利益。在物权法实施以前，配偶一方这样做是可以的，因为他只是放弃了一种身份权利，但是物权法之后就不同了，按照《婚姻法》和《物权法》的结合来看，配偶一方不能放弃，从《婚姻法》和《继承法》条文的规定来看，一方是有权放弃的。

这种情形经常发生在离婚案，婚内发生了继承，对方为了不让对方靠离婚拿走财产权利要放弃继承，但是被告经常会以《物权法》这条规定来抗辩。这样法条文义上的冲突究竟怎么理解？经过相关检索和研究，我们认为，《物权法》第29条着重点在“取得”二字，如果没有放弃继承，之后取得物权的，会追溯到继承开始之时，认为从那时开始物权发生效力。但是如果放弃了继承，未能取得物权则这一条不再适用，这也是家事法官在司法实务中的理解。

这一条款就印证了刚才的逻辑分析，离婚的时候可能财产还没有分割，法官会考虑到配偶另一方可能不想继承遗产，法官要尊重配偶一方的这种放弃继承的权利，离婚时就分割该财产，就等于剥夺了他放弃继承的权利。因此在这条规定中，会规定在离婚时不予分割，待配偶一方确定拿到了继承份额之后作为离婚后财产纠纷处理。所以遗产归遗产，离婚归离婚。 

上述几条内容实际上已建立起了一个体系，无论是婚内还是离婚后，配偶一方放弃遗产的权利应该得到法律保护的，对于另外一方配偶，如果作为他的律师，我们最好建议当事人待遗产分割以后再起诉，过早的启动诉讼程序可能会让对方警觉，放弃继承遗产，到头来还是一场空。

恋爱期间购房，后来分手了，房子怎么分？在物权法之前，法院各执己见，物权法之后呢，对于这个问题就统一了。

很多案例中就会出现这种情况：情侣共同出资买方，有的出的多，有的出的少，登记了两个人的名字，这种情况下，二人没有结婚，后来分手了，房产怎么分？但是按照《物权法》的规定，应该按照出资份额分。女方一分钱没出，男方全资，还得区分登记在一人名下还是两人名下。如果女方没出资，登记在两人名下，严格按照《物权法》规定，女方没出资，就拿不到房产份额，即使登记在女方名下，也拿不到财产，从保护女性的角度来讲也是不合理的。

上海高院有一个文件，现在法院也认的，说要考虑具体情形给女方适当分10%—30%份额。徐汇区有一个案例，男女恋爱期间共同生活了一段时间，买了个房，登记在两人名下，法院从共有物分割的角度给女方分了10%，因为份额比较小，她也肯定拿不到房子，所以最后是拿房的那方拿10%的折价款。对女性最不利的一种状态就是，恋爱期间购房，女方没出资，也没登记在她名下，这种情况下法官基本上是不会分给女方份额的。

夫妻双方签订的婚前或者婚后签订的协议，涉及到了房产的问题，是否有效？按照《物权法》第15条的规定，如果不办理物权登记的，不影响合同效力，在婚姻家事领域该如何理解这一条文？如果夫妻双方婚内签订协议约定：尽管房产证上是男方的姓名，但是房子是属于两个人的，两人各占一半，凭借这个协议，女方是否可以在离婚时要求男方分一半房产份额给他？按照《物权法》的上述规定，逻辑是可以的。

《婚姻法司法解释三》的第六条规定则好像做出了相反规定。该如何理解呢？最新的实务中，很多法官已经达成一致了，婚内协议，讲到房产，法官直接认为是赠与，可以赠也可以不赠，为了避免日后会因此产生纠纷，作为律师会提醒他去公证一下，否则对方完全可以按照《婚姻法》司法解释三第六条的这条规定来否认对方的这种权利。

在这一条预设的情形下，法院会重新分割财产，如果双方最终登记离婚了，那么这时候此种离婚财产分割协议是有效的，并且效力是远高于婚前和婚后协议的，除非是出现了可撤销、或者无效的情形。如果某人在离婚时签订协议，表明自己要净身出户，把自己名下的房产给对方，离婚一旦登记了，就真的净身出户了，即使不配合对方办理房产登记也是无计于事的，离婚协议在法官那里效力是很高的。

最高院在这个条文中的逻辑是，离婚不仅仅涉及分割财产，更是一个解除身份关系的事情，还牵扯到孩子，是与解除婚姻关系和抚养子女相挂钩的，法官在看待离婚协议的时候，是把他看成是一个复杂的综合体。离婚协议不能是可撤销的，这个综合体也不是随随便便就能解除，随便推翻的。

这也就是为什么离婚协议是不能被随随便便撤销的，离婚协议中达成的财产分割是不能被轻易更改的。但是作为律师，要更加注意这一条。起草完离婚协议，后来双方没能够登记离婚，辛辛苦苦起草的离婚协议也是无效的。

我们有过成功的经验，当时起草离婚协议时加了一条，尽管有婚姻法司法解释三第14条的规定，但是现在签署的这份合同签署即生效，这一点很重要。曾经有一个真实的案例，男方急着要离婚，马上就要签协议，但是难免事后男方反悔了，不进行离婚登记，到最后离婚协议便被架空了，经过加入上述的内容，加上双方的谈话笔录，男方到最后只能按照离婚协议中的内容来履行。

很多案件中都会出现这个问题，父母和未成年人共有一套房产，父母离婚，按照《婚姻法》和《未成年人保护法》的规定，离婚不能损害未成年人的财产利益，房产登记三人名字，离婚后或者是女方女方和孩子占三分之二份额，或者是男方跟女方共占三分之二，如此，回到前边的话题，按照物权法规定只要占有三分之二份额的人到场即可办理过户登记，现在的情况时，必须全部到场，那么此时如果女方和孩子要转让房产，作为孩子的监护人的父亲必须到场，实务中父亲经常会不配合，到最后房子也只能等到孩子成年之后再出售，在孩子成年之前谁也动不得，这个问题怎么解决，或者以后交易中心会不会有新的规定？

嘉宾朱迎春老师点评：

处置产权的规定不会放宽的，只会更严，现在的操作是没有离婚之前，婚内取得的，把房子变更好了，要卖掉，必须双方父母到场同意。离婚后一方买的房，登记在夫妻一方和孩子名下，只要该一方在场就可以办理过户登记，无需另一方同意。动迁房无论是婚内还是离婚后取得的，处分小孩子的产权时父母都必须到场。无论父母是否离婚，父母对孩子的监护权是会持续到孩子18岁的。

这是一个新的热点，各大公证处都在热议，过去房产继承登记，要不就是继承公证，要不就是法院判决。现在公证继承变成了可选项，并不是必需的，减少了公证处很大的一块业务量。按照《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6条的规定，原来属于公证处做得事情现在全部由当事人自己做了，但这也就直接增加了房产交易中心的审核工作量和审核难度、风险。问题是，房产交易中心是否能够承受这样的风险？根据我目前所了解到的情况，这个规定在上海目前仍未落地实施，交易中心压根没有这样的人力、物力来做这样的事情。但是规定毕竟已经实施，需要一个过渡的过程，但趋势是不容改变的。至于媒体很多评论说这对律师，尤其是家事律师来说是一个机遇，我认为有一定道理，但是问题的关键在于交易中心认不认？加入我们律师做这样的业务，出具了继承的法律意见书，交易中心认不认？这些都有待观望。

很多人对这个有误解，交易中心将它作为一个登记事项，它存在的意义是什么呢？保障了权利人、利害关系人有一个缓冲的时间，有人就想，干脆不要财产保全了，异议登记就好了，异议登记之后将起诉的材料交给交易中心，异议登记就一直有效，比财产保全要方便很多。

《不动产登记暂行条例实施细则》第84条出台之后就有问题了，有可能案子正在审理过程中，对方只做了一个自担风险的书面承诺就可以把房子卖掉了，案子还没判下来，争议标的已经被转移了，胜诉了也没有意义了。所以这个条款大家一定要注意，不要以为异议登记了就可以万事大吉了，保险起见，还是要去申请财产保全。

实务当中，这种情况下，交易中心会如何处理？交易中心如果在某人提供了担保之后就帮助转移登记，但结果原告胜诉了无法执行。此时，原告是否有权起诉房地产交易中心，要求交易中心承担赔偿责任？这些目前还没检索到案例，稍后有请朱老师为我们解答一下。