创新“枫桥式工作法” 武侯获全国表彰

日前，中央政法委在全国范围内评选出104个“枫桥式工作法”单位。11月6日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在北京人民大会堂亲切会见全国“枫桥式工作法”入选单位代表，向他们表示诚挚问候和热烈祝贺，勉励他们再接再厉，坚持和发展好新时代“枫桥经验”，为推进更高水平的平安中国建设作出新的更大贡献。

在武侯区火车南站街道，“信托制”工作法不仅实现了物业服务水平、物业费用收缴率、居民满意度明显上升和物业矛盾纠纷明显下降的“三升一降”，还有效预防化解小区物业矛盾，把各类矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽状态，持续提升人民群众获得感、幸福感和安全感，成为“枫桥式工作法”的又一创新，获得全国表彰。

“收得明白、花得清楚”

建成于2001年的风华苑，是成都最早引进物业服务的商品房小区之一。但后来，因为管钱和用钱的纠纷，小区先后成立了5届业委会，更换了5家物业公司，业主与物业矛盾突出。

2019年，武侯区把“信托制”物业服务模式导入小区，风华苑是7个试点小区之一。

财务公示公开后，又有了共有基金，重构财产所有权，搭建公开平台、保障财务知情权，推行开放预算、保障居民决定权，风华苑构建起以业主大会为委托人、物业公司为受托人、全体业主为受益人、社区“两委”为监察人的小区信义治理机制，推动实现了居民变成“小区主人”、物业变成“忠诚管家”的关系之变，物业费等资金所有权从物业企业变为全体居民的权属之变，居民从“形式上有权而实质上无权”变为“人人有权”的监督之变，小区物业纠纷减少9成，物业缴费率提高到98%，物业服务满意度提升达到90%以上。

关系理顺，矛盾少了后，信托制物业利用小区物业办公地下空间，打造小区党群服务站，为居民提供风华微走廊、法治宣传、风华议事厅、静享书吧、创意工坊、桐花乐园等10余个多功能活动空间，优化提升小区生活环境品质，群众获得感幸福感大幅提升。

从传统的“包干制”物业管理模式转化为“信托制”物业管理模式，街道、社区还发动群众参与小区物业纠纷排查和化解，形成化解小区物业矛盾“信托制”工作法。截至目前，该工作法已在成都市300余个小区推广，运用“信托制”工作法管理的小区矛盾纠纷数量与2019年相比下降95％。

小区矛盾大家评

风华苑的成功，并不是偶然。信托制物业坚持还权赋能，在充分吸收物业专家、律师、社区基金会和物业服务企业代表意见的基础上，街道根据《民法典》等法律法规重构了党组织领导下基于“信托制”物业服务的三方关系。党组织牵头，健全共管机制。在物业矛盾多、改制意愿高的小区院落，由小区党组织牵头，业主代表、业委会、物业服务企业共同组建物业联盟，指导居民制定业主公约或业主规约。由居民票选，确定物业服务企业。

让修订小区规约、谈判物业合同等重要事项全程开放，依法保障业主参与权。通过公开招募、业主筛选、路演比选等程序推选物业企业，“一户一票”选定物业服务企业。由合同约定，确定三方的信托关系。编制《住宅小区（院落）“信托制”物业服务指南》和服务合同样本，将委托人、受托人、受益人三方信义关系条文化、规范化。

要想从源头防范物业纠纷，根本是坚持公开透明。针对传统物业企业的物业费收支不透明等问题，通过“信托制”物业建立小区业主共有基金阳光管理制度。

“开放式预算”清楚钱花在哪里。“信托制”物业实行“以收定支、质价相符、量入为出、开放自治”原则，业主参与开放式协商，编制年度财务预算，收入和支出费用笔笔清晰，实现了物业费“收得明白、花得清楚”。

“可查询账户”清楚钱怎么花。“信托制”物业建立小区业主共有基金独立账户，设置物业取款和业主查询“双密码”账户，实现共有基金管理的公开透明，从源头化解了物业费和物业收支方面的矛盾纠纷。

“多维度监管”清楚谁来监管。开发“信托制”物业信息小程序，实时公开物业服务信息，实现业主对物业项目和勤勉度掌上监督。将社区（小区）党组织设为监察人，全面监督业委会履职、物业服务企业服务、物业资金使用。完善基金受益人监督制度，小区矛盾大家评，实现矛盾早发现早化解。

连片升级开放参与

在风华苑的基础上，信托制物业有了2.0版本。

距风华苑2公里的长寿苑小区，内含6个老旧安置小区，共有住户2818户、0.9万人。针对这些老旧院落，能不能搞信托物业模式？经过很长一段时间的参访、调研和学习，到2022年下半年，社区下定决心要把信托制物业搞起来。

宣传培训、开放预算、居民表决，最终在2023年1月，智乐物业与社区签约入驻，进行6个院落的连片信托物业管理。通过专业化管理，片区内的秩序、环卫、绿化、设施维护等逐步好转。

相比于1.0版本，信托制2.0版本的模式最核心的就在于引入信托公司，设立信托计划，信托公司成为了受托人，而物业公司变成了信托计划中的物业服务执行方。社区居委会在居民代表会议授权下，代表居民作为委托人；将片区内的停车费收益等所有公共收益，依照《信托法》设立为物业服务信托计划，专门用于该片区的物业服务管理；中国外贸信托公司作为受托人，负责该信托计划的资金监管、信息披露等职责，根据物业公司履行物业管理服务的情况进行审核和按月拨款；社区居委会作为受益人，是基于为片区院落居民物业管理服务的特定目的，其实质还是全体居民受益；物业公司作为信托计划中最重要的物业服务的执行方，依据各方参与的开放式预算确定的“物业服务质量标准”和“年度收支预算”，开展物业管理服务，做到公开透明、开放参与。

事实上，火车南站街道一直在健全“信托制”物业多元解纷机制。围绕“信托制”物业导入前、导入中、导入后易出现的矛盾纠纷，依托“一站式”解纷平台化解，保障“信托制”物业服务模式有序落地。

扫清物业交接障碍。待原物业合同到期后，在政法、住建等部门指导下，街道党工委组织物业有序交接，如果出现业主欠缴物业费、阶段工作未完成等问题，通过“一站式”解纷中心搭建平台，由律师或平台驻点人员进行调解。因欠费等原因拒不退场的，由住建部门对物业公司按日进行处罚，倒逼原物业按规有序退场，并实现依法追缴欠费。

共商促进物业质量。发动网格员调查摸底，搭建“居民面对面”等对话平台，与业委会、物业服务企业会商，对改进人防、技防等设施，改善保洁、绿化、电梯维保等服务需求及时解决，提高小区问题处理的效率，增进业主与物业公司关系。对疑难物业纠纷，组织物业专家、律师、调解员等进行调解，无法达成调解意愿的分流处置。

提升物业缴费意愿。全体业主通过“信托制”物业服务信息公开平台可实时查询未缴费信息，物业公司对超过1年未缴费的在小区张贴公示，直至代表全体业主对拖欠物业费用的业主诉诸法律途径，依法追缴欠费。